Jak rozwód wpływa na wspólny kredyt hipoteczny i co można zrobić z kredytem po rozstaniu?

Rozwód kończy małżeństwo, ale nie kończy wspólnego kredytu hipotecznego. Dla banku były mąż i była żona nadal są kredytobiorcami na zasadach określonych w podpisanej umowie. Jeżeli odpowiadają za zobowiązanie solidarnie, bank może żądać zapłaty całej wymaganej kwoty od każdego z nich – niezależnie od tego, kto po rozwodzie mieszka w lokalu, komu sąd przyznał nieruchomość i kto zgodnie z prywatnym porozumieniem miał opłacać raty.

To jedna z bardziej kłopotliwych konsekwencji finansowych rozwodu. Można bowiem przestać być właścicielem mieszkania, a nadal pozostawać dłużnikiem banku. Można też przejąć mieszkanie na wyłączną własność, lecz nie uzyskać zgody banku na wykreślenie drugiej osoby z kredytu. Podział nieruchomości i zmiana umowy kredytowej to dwa odrębne procesy i właśnie od ich właściwej kolejności zależy, czy po rozstaniu rzeczywiście uda się rozdzielić finanse.

Rozwód zmienia własność i majątek, ale nie umowę z bankiem

Jeżeli oboje małżonkowie podpisali umowę jako kredytobiorcy, sam rozwód nie usuwa żadnego z nich z zobowiązania. W praktyce oznacza to, że nawet po prawomocnym wyroku rozwodowym bank nadal widzi dwóch współkredytobiorców.

Przy odpowiedzialności solidarnej bank nie musi dzielić raty na pół. Gdy miesięczna rata wynosi 4 000 zł, nie ma zasady, zgodnie z którą od każdego byłego małżonka można żądać najwyżej po 2 000 zł. Jeżeli jedna osoba przestanie płacić, bank może dochodzić całej wymaganej kwoty od drugiej.

Prywatne ustalenie: „ja zatrzymuję mieszkanie i od teraz sam spłacam kredyt” nie zmienia tej sytuacji. Takie porozumienie może regulować rozliczenia między byłymi małżonkami, ale bez akceptacji banku nie zwalnia żadnego z nich wobec kredytodawcy.

To ma trzy praktyczne konsekwencje.

• Kredyt pozostaje widoczny przy obu kredytobiorcach. Może więc ograniczać możliwość uzyskania kolejnego finansowania, nawet gdy raty faktycznie płaci tylko były małżonek.
• Opóźnienia uderzają w obu kredytobiorców. Dane dotyczące wspólnego zobowiązania i jego obsługi są raportowane do BIK. Umowa między byłymi małżonkami nie chroni przed skutkami nieterminowej spłaty wobec banku.
• Przyznanie nieruchomości jednej osobie nie oznacza przejęcia długu. Sąd zajmujący się podziałem majątku nie może po prostu nakazać bankowi zwolnienia drugiego małżonka z umowy.

Ten ostatni punkt bywa szczególnie kosztownym zaskoczeniem. W sprawach o podział majątku długi nie są dzielone tak jak aktywa. Sąd Najwyższy przyjął również, że przy typowym podziale nieruchomości obciążonej hipoteką jej wartość ustala się zasadniczo według wartości rynkowej, bez automatycznego odejmowania pozostałego salda kredytu.

Przykład pokazuje skalę problemu. Mieszkanie jest warte 800 000 zł, a do banku pozostaje 430 000 zł kapitału. Ekonomiczna różnica między tymi kwotami wynosi 370 000 zł. Nie oznacza to jednak, że sąd w każdej sprawie po prostu przyjmie do podziału wartość 370 000 zł. Punktem wyjścia może być rynkowa wartość nieruchomości wynosząca 800 000 zł, a zobowiązanie kredytowe funkcjonuje osobno. Na ostateczne rozliczenie wpływają oczywiście również udziały małżonków, pozostałe składniki majątku, nakłady, wcześniejsze spłaty oraz szczególne okoliczności konkretnej sprawy.

Jeżeli po ustaniu wspólności jeden z byłych małżonków spłaca wspólne zobowiązanie ponad część, która powinna go obciążać w relacji wewnętrznej, może pojawić się roszczenie o zwrot odpowiedniej części zapłaconych kwot. Nie należy jednak mechanicznie zakładać, że zawsze będzie to dokładnie 50 proc. Każdorazowo trzeba sprawdzić umowę, ustalenia stron, sposób finansowania nieruchomości i dokonane już rozliczenia.

Cztery sposoby rozwiązania wspólnego kredytu po rozwodzie

Najczystsze rozwiązanie to sytuacja, w której osoba zatrzymująca mieszkanie przejmuje również kredyt, a drugi małżonek zostaje formalnie zwolniony z długu. Tyle że nie wystarczy zgoda byłych małżonków – potrzebna jest zgoda banku.

Bank ponownie oceni przede wszystkim zdolność kredytową osoby, która ma zostać jedynym kredytobiorcą. W praktyce sprawdzane są m.in. dochody, forma i stabilność zatrudnienia, pozostałe raty i limity kredytowe, historia spłat w BIK, liczba osób na utrzymaniu, pozostały okres kredytowania i wysokość bieżącego zadłużenia.

Procedura zwykle wygląda następująco:

1. trzeba uzyskać z banku aktualne saldo zadłużenia i sprawdzić warunki zmiany kredytobiorców;
2. osoba przejmująca zobowiązanie przedstawia dokumenty dochodowe;
3. bank przeprowadza ponowną analizę zdolności kredytowej;
4. po pozytywnej decyzji uzgadniane są warunki zwolnienia drugiego kredytobiorcy;
5. zmiana jest formalizowana aneksem albo innym dokumentem przewidzianym przez bank.

Najczęstsza przeszkoda? Dochody wystarczały na kredyt wtedy, gdy bank oceniał dwie osoby, lecz nie wystarczają po pozostawieniu jednego kredytobiorcy. Rozwód nie zobowiązuje banku do zaakceptowania wyższego ryzyka.

W takiej sytuacji można rozważyć częściową nadpłatę przed zmianą umowy, wydłużenie okresu spłaty, dodatkowe zabezpieczenie albo – jeśli bank na to pozwala – zmianę współkredytobiorcy. Dołączanie rodzica, nowego partnera czy innego członka rodziny tylko po to, aby „pozbyć się byłego małżonka”, trzeba jednak traktować ostrożnie. Rozwiązuje jeden wspólny kredyt, ale tworzy kolejną wieloletnią zależność finansową.

Drugim rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania i całkowita spłata kredytu. Dla wielu par skonfliktowanych po rozwodzie jest to organizacyjnie prostsze niż pozostawanie współkredytobiorcami przez następne kilkanaście lat.

Przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż trzeba znać cztery liczby:

• realną cenę sprzedaży nieruchomości,
• aktualny kapitał pozostały do spłaty,
• kwotę potrzebną do całkowitego zamknięcia kredytu na planowany dzień transakcji,
• ewentualny koszt wcześniejszej spłaty.

Przy umowach hipotecznych zawartych od 22 lipca 2017 r. konsument może spłacić kredyt wcześniej w całości lub części. Na wniosek klienta bank ma 7 dni roboczych na przekazanie informacji o kosztach takiej operacji.

Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem rekompensata za wcześniejszą spłatę może być pobierana – jeżeli przewiduje ją umowa – jedynie w ciągu pierwszych 36 miesięcy od jej zawarcia. Nie może przekroczyć ani odsetek, które naliczono by od spłacanej kwoty w ciągu roku, ani 3 proc. przedterminowo spłacanej kwoty. Przy stopie stałej lub okresowo stałej zasady są inne: rekompensata może być przewidziana na okres obowiązywania stałego oprocentowania, ale nie może przewyższać kosztów kredytodawcy bezpośrednio związanych z wcześniejszą spłatą.

Przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką standardowo pobiera się z banku dokument określający saldo i warunki całkowitej spłaty oraz dokumenty potrzebne później do wykreślenia hipoteki. Część ceny sprzedaży może trafić bezpośrednio do banku, a dopiero nadwyżka do sprzedających.

Problem pojawia się wtedy, gdy wartość mieszkania jest niższa od zadłużenia. Jeżeli lokal można sprzedać za 500 000 zł, a do całkowitej spłaty potrzeba 540 000 zł, podpisanie umowy sprzedaży nie powoduje zniknięcia brakujących 40 000 zł. Różnicę trzeba pokryć z innych środków albo wcześniej uzgodnić z bankiem sposób rozwiązania brakującego zadłużenia.

Trzeci wariant to refinansowanie. Jedna osoba zaciąga nowy kredyt – w tym samym albo innym banku – którym spłacany jest dotychczasowy wspólny kredyt. Ma to sens przede wszystkim wtedy, gdy obecny bank nie chce zwolnić współkredytobiorcy, natomiast inny bank akceptuje samodzielną zdolność osoby przejmującej nieruchomość. Trzeba wtedy policzyć nie tylko ratę, lecz również koszty ustanowienia nowego zabezpieczenia, wyceny nieruchomości, formalności w księdze wieczystej oraz ewentualnej wcześniejszej spłaty starego kredytu.

Czwarty wariant – dalsza wspólna spłata – jest najłatwiejszy formalnie i najbardziej problematyczny życiowo. Czasem jest konieczny przez kilka miesięcy, na przykład do sprzedaży nieruchomości albo poprawy zdolności kredytowej jednej osoby. Jako rozwiązanie na 10 czy 15 lat jest ryzykowny.

Jeżeli były małżonek ma nadal płacić kredyt, mimo że mieszka w nim druga osoba, trzeba co najmniej pisemnie ustalić:

• kto i do którego dnia przelewa ratę;
• kto pokrywa ubezpieczenie nieruchomości i inne koszty wymagane przez bank;
• jak rozliczane są nadpłaty;
• kto ma dostęp do informacji o stanie kredytu;
• co dzieje się po utracie pracy albo opóźnieniu w zapłacie;
• kiedy nieruchomość ma zostać sprzedana albo kiedy ponownie zostanie złożony wniosek o zwolnienie współkredytobiorcy.

Najgorsza wersja to ustne „ty będziesz płacić, ja się już tym nie zajmuję”. Bank takiego uzgodnienia nie zna i nie musi respektować.

Najpierw policz kredyt, dopiero potem ustalaj podział mieszkania

Najdroższy błąd pojawia się wtedy, gdy byli małżonkowie najpierw ustalają, kto dostanie mieszkanie i ile zapłaci drugiej stronie, a dopiero później pytają bank, czy kredyt może zostać na jednej osobie.

Bezpieczniejsza kolejność jest odwrotna.

Najpierw należy zebrać z banku:

• bieżące saldo kapitału;
• wysokość raty i rodzaj oprocentowania;
• pozostały okres umowy;
• zasady wcześniejszej spłaty;
• wymagania dotyczące zwolnienia jednego współkredytobiorcy;
• informację o wymaganych dokumentach i aktualnej opłacie za ewentualny aneks;
• informację, czy bank dopuszcza dodatkowego współkredytobiorcę, nadpłatę lub dodatkowe zabezpieczenie.

Następnie trzeba ustalić realną wartość rynkową nieruchomości. Nie cenę z podobnego ogłoszenia wystawionego od dziewięciu miesięcy, lecz kwotę, którą można uzyskać przy faktycznej sprzedaży. Dopiero zestawienie wartości mieszkania z aktualnym zadłużeniem pokazuje, ile kapitału rzeczywiście tkwi w nieruchomości.

Trzecim krokiem powinna być wstępna weryfikacja zdolności kredytowej osoby, która chce zostać z mieszkaniem. Jeżeli z wyliczeń wynika, że bank nie zaakceptuje jednej pensji przy obecnym saldzie, nie ma sensu przez kilka tygodni negocjować wysokości spłaty dla byłego małżonka przy założeniu, że kredyt zostanie łatwo przepisany.

Przy sądowym podziale majątku dochodzi jeszcze koszt samego postępowania. Opłata od wniosku o podział majątku wspólnego wynosi 1 000 zł. Jeżeli strony przedstawiają zgodny projekt podziału, opłata wynosi 300 zł. Do tego w spornych sprawach mogą dojść koszty opinii biegłego rzeczoznawcy, pełnomocników oraz innych dowodów.

Trzeba też dokumentować raty płacone już po rozstaniu. Wyciągi bankowe, potwierdzenia nadpłat i zestawienie kapitału oraz odsetek są znacznie bardziej użyteczne niż późniejsze odtwarzanie kilku lat spłat z pamięci. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy jedna osoba finansuje wspólny kredyt samodzielnie i później dochodzi rozliczenia z byłym małżonkiem.

Przy bardziej skomplikowanym układzie – na przykład gdy jedno z małżonków wniosło wysoki wkład własny z majątku osobistego, po rozstaniu samodzielnie płaciło raty, nieruchomość ma trafić do jednej strony, a bank nadal nie wyraził zgody na zmianę kredytobiorców – nie należy sprowadzać rozliczenia do prostego działania „wartość mieszkania minus kredyt, podzielone przez dwa”. W jednej sprawie mogą nakładać się kwestie własności, nakładów, roszczeń regresowych i odpowiedzialności wobec banku.

FAQ – wspólny kredyt hipoteczny po rozwodzie

Czy rozwód automatycznie usuwa byłego małżonka z kredytu hipotecznego?
Nie. Umowa kredytowa pozostaje w mocy. Do zwolnienia jednego kredytobiorcy potrzebna jest odrębna zgoda banku i odpowiednia zmiana umowy.

Czy sąd może przyznać mieszkanie jednej osobie razem z kredytem?
Sąd może rozstrzygnąć o własności nieruchomości, ale nie może bez udziału banku zwolnić drugiego kredytobiorcy z odpowiedzialności wynikającej z umowy. Można więc stracić udział we własności mieszkania i nadal pozostać dłużnikiem.

Czy bank musi zgodzić się na przejęcie kredytu przez byłego małżonka?
Nie. Bank bada, czy po zmianie pozostający kredytobiorca zapewnia wystarczającą zdolność i bezpieczeństwo spłaty. Jeżeli wynik analizy jest negatywny, może odmówić zwolnienia drugiej osoby.

Czy można sprzedać mieszkanie, zanim kredyt zostanie całkowicie spłacony?
Tak. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest standardową operacją. Trzeba jednak wcześniej uzyskać z banku aktualną kwotę potrzebną do zamknięcia kredytu i dokumenty określające warunki zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego.

Co jeśli cena sprzedaży mieszkania nie wystarczy na spłatę kredytu?
Brakująca część zobowiązania nie znika. Przed transakcją trzeba zapewnić środki na różnicę albo uzgodnić z bankiem inne rozwiązanie. Sprzedaży nie należy finalizować, zakładając, że bank automatycznie umorzy niedobór.

Czy prywatna umowa, że raty płaci tylko jedna osoba, zabezpiecza drugiego kredytobiorcę?
Tylko w relacji między byłymi małżonkami. Nie ogranicza praw banku wynikających z umowy. Jeżeli osoba zobowiązana wewnętrznym porozumieniem przestanie płacić, bank nadal może dochodzić należności od drugiego współkredytobiorcy.

Czy raty zapłacone samodzielnie po rozwodzie można później rozliczyć?
Takie rozliczenie może być możliwe. Przy dłużnikach solidarnych znaczenie ma stosunek istniejący między nimi i wcześniejsze ustalenia; gdy nie wynika z nich inny podział ciężaru zobowiązania, przepisy przewidują możliwość żądania zwrotu odpowiedniej części świadczenia. Dlatego trzeba zachowywać potwierdzenia wszystkich spłat i nadpłat.

Czy lepiej najpierw podzielić majątek, czy porozmawiać z bankiem?
Najpierw trzeba sprawdzić stanowisko banku. Uzgodnienie wysokiej spłaty dla byłego małżonka, a następnie odkrycie, że bank nie zgadza się na pozostawienie kredytu jednej osobie, potrafi zablokować cały plan podziału.

Jeżeli trzeba wykonać tylko jedną rzecz na początku, należy zamówić w banku aktualne saldo kredytu i warunki zwolnienia jednego współkredytobiorcy, a równolegle sprawdzić samodzielną zdolność osoby, która chce zatrzymać mieszkanie. Dopiero po uzyskaniu tych danych ma sens ustalanie kwoty spłaty między byłymi małżonkami. Odwrotna kolejność jest błędem, który najczęściej prowadzi do sytuacji, w której nieruchomość została już „podzielona na papierze”, ale wspólny kredyt nadal łączy byłych małżonków.

Więcej na ten temat na stronie: adwokat rozwody Wrocław.